Sie haben sich entschieden, eine Ferienimmobilie zu kaufen oder besitzen sie bereits eine und fragen sich nun, ob sie diese vermieten sollen oder nicht. Nachfolgend stellen wir ihnen die Vor- und Nachteile beider Optionen vor, um ihnen bei der Entscheidung zu helfen.
VERMIETUNG
Es gibt zwei Arten von Vermietungen – Touristen- und Langzeitmieten. Da sich die Einnahmen und Kosten von Touristen- und Langzeitmieten erheblich unterscheiden, müssen beide Optionen getrennt betrachtet werden.
Touristische Vermietung
Bei der touristischen Vermietung ist der Tagesmietpreis deutlich höher, der Verdienst also genauso höher.
Entsprechend höher sind auch die operativen Kosten (Buchungsplattform, Reinigung, Wäsche waschen, Check-in und Check-out, Verbrauchsmaterialien). Die operativen Kosten für touristische Mietobjekte liegen in der Regel zwischen 30 und 40% der Gesamteinnahmen.
Neben den operativen sind auch die Betriebskosten etwa höher, wenn man bedenkt, dass die Immobilie mit all ihrer Ausstattung fast täglich voll genutzt wird.
Als Eigentümer einer Immobilie in touristischer Vermietung ist man genauso verpflichtet, für die komplette Instandhaltung der Immobilie (von der Grundreinigung nach Gästen bis zur Anlagenwartung) Sorge und Kosten zu tragen.
Neben den oben genannten Kosten sind Sie als Mieter verpflichtet, mehrere öffentliche Abgaben zu entrichten: Jahrespauschale für die Kurtaxe in Höhe von ca. 50€ pro Bett, Jahrespauschale pro Bett in Höhe von ca. 40€ pro Bett und Touristenmitgliedsbeitrag in Höhe von 6€ pro Jahr. Die angegebenen Beträge werden von den Behörden der Gespanschaft Zadar für das Jahr 2022 vorgeschrieben und unterliegen daher zukünftigen Änderungen, daher ist es ratsam, sie vor Beginn jeder touristischen Saison zu überprüfen.
Es ist auch wichtig darauf hinzuweisen, dass die touristische Vermietung weitgehend von verschiedenen Faktoren abhängt, die man als Immobilienbesitzer nicht beeinflussen kann, wie z. B. das Wetter oder die wirtschaftlichen Bedingungen, was bedeutet, dass jede touristische Saison eine gewisse Unsicherheit mit sich bringt. Als touristischer Vermieter müssen Sie, die Person oder Agentur, der Sie die Betreuung der Vermietung anvertraut haben, bei diversen Eingriffen (z.B. Fehlfunktion von elektrischen Geräten) anpassungsfähig und reaktionsschnell, kommunikativ und für Gäste gut erreichbar sein, was natürlich zusätzlichen Aufwand und Zeit erfordert.
Aber lassen Sie sich nicht von der langen Liste an Kosten und Verpflichtungen abschrecken, denn trotz dieser ist die touristische Vermietung von Immobilien ein sehr profitables Geschäft, was wir Ihnen später anhand eines Beispiels zeigen werden.
Langzeitvermietung
Bei einer Langzeitmiete wird der Mietpreis in der Regel monatlich festgelegt und ist im Vergleich zu den Preisen der touristischen Vermietung niedriger, sodass auch die Gesamteinnahmen des Immobilieneigentümers geringer sind.
Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt wie ein guter Gastgeber zu behandeln, was bedeutet, dass er für die grundlegende Instandhaltung des Objekts (z. B. Reinigen oder Mähen des Rasens) verantwortlich ist, während der Vermieter, d.h. der Eigentümer der Immobilie, dafür verantwortlich ist die langfristige Instandhaltung der Immobilie, die die Pflege und Kostenübernahme für alle wesentlichen Arbeiten umfasst, die die Immobilie auf Dauer erfordert und daher als Investition in die Immobilie gilt (z. B. Klempnerarbeiten oder Ersatz von Elektrogeräten).
Bei Langzeitmieten fallen für den Vermieter keine Betriebskosten an, da der Mieter für deren Deckung verantwortlich ist, mit Ausnahme der Rücklagenkosten, sofern vorhanden. Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Zahlung der Rücklagenkosten das Gesetz nicht bestimmt, wer zu deren Zahlung verpflichtet ist (der Mieter oder der Vermieter), aber in den meisten Fällen trägt der Vermieter diese Kosten, weil sie sich zur Instandhaltung des Gebäudes beziehen, in dem sich das Objekt befindet, die gleichwohl im langfristigen Interesse des Vermieters liegt.
Als privater Langzeitmieter einer Wohnung ist man nicht verpflichtet, die bei der touristischen Vermietung festgelegten Pauschalen zu zahlen, sondern Steuern und Zuschläge auf die Miete. Nach offiziellen Angaben des Finanzamtes beliefen sich die Gesamtkosten für Steuern und Zuschläge nach Addition und Subtraktion aller erforderlichen Posten im Jahr 2022 für die Region Zadar auf etwa 12% der gesamten vertraglich vereinbarten Miete.
Nachfolgend finden sie eine Tabelle mit einer einfachen Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben beider Vermietungsarten am Beispiel einer Einzimmerwohnung mit zwei Schlafzimmern aus Sicht des Eigentümers.
| Touristische Vermietung (Beispiel für eine Saison von 150 Tagen) | Langzeitmiete (Beispiel für Jahresmiete) | |
| Betriebskosten (inkl. Rücklage) | 1.260€ | 180€ |
| Operative Kosten | 35% (=4.200€) | Keine |
| Instandhaltungskosten | 600€ | 600€ |
| Öffentliche Abgaben (Steuern, Zuschläge, Gebühren, Mitgliedsbeiträge) | 190€ | 475€ |
| Mieteinnahmen | 12.000€ | 3.960€ |
| Gesamtgewinn: | 5.750€ | 2.705€ |
Wie aus der obigen Tabelle hervorgeht, bringt die touristische Vermietung definitiv höhere Einnahmen als die langfristige Vermietung. Touristische Vermietung bedeutet sicherlich mehr Arbeit in Bezug auf die Koordination der gesamten Vermietung und häufigere dringende oder weniger dringende Eingriffe, was höhere Einnahmen rechtfertigt. Für den Immobilieneigentümer ist es sicherlich einfacher, diese Art der Vermietung einer professionellen Agentur zu überlassen, um möglichst hohe Einnahmen zu erzielen, während sich die Agentur um alles andere kümmert.
Auf der anderen Seite bringt die Langzeitmiete geringere Einnahmen, aber auch deutlich weniger Arbeit. Sobald sie verantwortungsbewusste Mieter gefunden haben, reduziert sich die gesamte Arbeit im Zusammenhang mit der Vermietung auf ein Minimum an Kommunikation bezüglich der Zahlung der monatlichen Miete und der notwendigen Instandhaltung der Immobilie selbst. Viele Immobilienbesitzer bevorzugen dies und sind deswegen bereit, niedrigere Miteinnahmen zu akzeptieren.
FERIENIMMOBILIENSTEUER ODER DIE SOGENANNTE ZWEITWOHNUNGSSTEUER
Wenn die von ihnen gemietete Immobilie nicht ihre einzige Immobilie in Kroatien ist, befreit sie die Steuer und der Zuschlag, die sie bei der Vermietung zahlen, nicht von der Verpflichtung, die jährliche Ferienimmobiliensteuer oder die sogenannte Zweitwohnungssteuer zu entrichten. Wenn sie zwei oder mehr Immobilien in Kroatien besitzen, wird die einzige Immobilie, in der sie einen eingetragenen Wohnsitz haben, nicht als Ferienimmobilie betrachtet, sodass sie keine Ferienimmobiliensteuer darauf zahlen müssen. Für alle anderen Immobilien müssen sie diese Steuer jedoch zahlen.
Die Ferienimmobiliensteuer wird einmal jährlich fällig und beträgt zwischen 0,66€ und 2€ pro m2 Nutzfläche des Grundstücks. Die genaue Höhe wird von der Gemeinde festgelegt, in der sich Ihre Immobilie befindet. Für Immobilien in weiter entwickelten Gebieten der Republik Kroatien, wie die an Adriaküste, werden normalerweise die höchsten Steuern gezahlt, sodass man beispielsweise für eine zusätzliche Immobilie mit 50 m2 Nutzfläche in der Gespanschaft Zadar etwa 100 € (50 m2 x 2 €) an Ferienimmobiliensteuer pro Jahr zahlen muss.
Dieser Artikel hat informativen Charakter, daher empfehlen wir, bevor Sie sich für die eine oder andere Art der Vermietung entscheiden, sich unbedingt mit dem zuständigen Finanzamt oder einem der privaten Steuerberater in Verbindung zu setzen, um genaue und rechtzeitige Informationen über alle Kosten, die Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie erwarten können, aber auch über die Höhe der persönlichen Einkommensteuer, die von Ihrem Gesamteinkommen aus allen Quellen abhängt und in der obigen Übersicht nicht berücksichtigt wurde, zu erhalten.
UND WENN ICH MEINE IMMOBILIE GAR NICHT VERMIETEN MÖCHTE?
Ihre Immobilie ist Ihr Eigentum, und sie sind in keiner Weise verpflichtet, sie zu vermieten oder nicht. Viele Menschen träumen von einem gelegentlichen oder dauerhaften Rückzug aus dem Alltag in wärmere Küstenregionen, daher ist es nicht ungewöhnlich, dass sie, nachdem sie Ihre ideale Immobilie gefunden haben, diese mit niemandem teilen möchten, außer vielleicht mit Ihrer Familie und Ihren Freunden. Warum nicht? – sagen wir dazu. Sie haben es gut verdient!
Bei der Entscheidung für den Kauf oder beim Erwerb einer Immobilie müssen sie berücksichtigt haben, dass eine Ferienimmobilie nicht nur ein Vergnügen, sondern auch eine laufende Ausgabe ist, daher listen wir im Folgenden alle laufenden Kosten auf, die sie beim Besitz einer Immobilie in Zadar Region erwarten können:
Betriebskosten mit Verbrauchskosten, den Kosten der kompletten Instandhaltung der Immobilie sowie der jährlichen Steuer auf die Ferienimmobilie.
Die jährliche Ferienimmobiliensteuer wird erhoben, wenn sie keinen eingetragenen Wohnsitz auf Ihrer Immobilie haben, was normalerweise bei Ferienimmobilien der Fall ist, und beträgt zwischen 0,66€ und 2€ pro m2 Nutzfläche, je nachdem wo in Kroatien sich Ihre Immobilie befindet.
Betriebskosten beginnen ab ca. 30 EUR pro Monat und hängen stark von der Lage und Größe Ihrer Immobilie sowie vom Verbrauch selbst ab.
Die Kosten für die Instandhaltung von Immobilien hängen von Lage und Größe ab, vor allem aber vom Zustand Ihrer Immobilie. Wenn man die durchschnittlichen Instandhaltungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren für eine Immobilie, die in einem gepflegten oder renovierten Zustand erworben wurde, betrachtet, kann man schätzen, dass die Instandhaltungskosten für eine 1-Zimmer-Wohnung in beliebter Lage bei ca. 50 Euro pro Monat und für ein Haus mit Swimmingpool mit großem Garten in der ersten Reihe zum Meer bei 300 EUR pro Monat über einen Zehn-Jahres-Durchschnitt liegen.
IMMOBILIENVERSICHERUNG
Wir können nicht genug betonen, wie wichtig eine gültige Immobilienversicherung ist, deren Preise bei schon bei 100 Euro pro Jahr beginnen. Diese Kosten sind im Vergleich zu der Sicherheit, die die Ihnen bringt, vernachlässigbar. Schäden durch Überschwemmungen, Erdbeben, Brände und andere Wetter- oder menschliche Probleme sind keineswegs selten, sodass eine gültige Versicherungspolice für Ihr Eigentum Ihnen Ihre Ruhe sichert. Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder nicht, sollte Ihnen eine Versicherungspolice eine unvermeidliche und willkommene Ausgabe sein.
