Votre propriété de vacances – à louer ou pas louer?

Vous avez décidé d’acheter ou vous possédez déjà une propriété de vacances et maintenant vous vous demandez si vous devriez ou non louer votre bien précieux. Ci-dessous, nous vous présentons les avantages et les inconvénients des deux options pour vous aider à prendre une décision.

DE LOCATION

Il y a deux types de location – touristique et à long terme. Étant donné que les revenus et les coûts de la location touristique et à long terme sont très différents, il est nécessaire de considérer les deux options séparément.

Location touristique

Avec la location touristique, le prix de location journalier est nettement plus élevé, donc les revenus sont plus élevés.

En conséquence, les coûts opérationnels sont également plus élevés (plateforme de réservation, nettoyage, lavage du linge, accueil et envoi des clients, consommables). Le coût des frais opérationnels des propriétés de location touristique se situe généralement entre 30 et 40% du revenu total.

En plus des coûts opérationnels, les coûts d’exploitation sont également plus élevés, étant donné que la propriété avec tous ses équipements est utilisée presque tous les jours.

En tant que propriétaire d’un bien en location touristique, vous êtes tenu de prendre en charge l’entretien complet du bien (du nettoyage à l’entretien des installations).

En plus des frais mentionnés ci-dessus, comme locataire, vous êtes obligé de payer plusieurs avantages publics: taxe touristique annuelle d’un montant de 50€ par lit, taxe annuelle par lit d’un montant de 40€ par lit et une cotisation touristique d’un montant de 6€ par an. Les montants indiqués sont prescrits par les autorités compétentes du comté de Zadar pour l’année 2022, et en tant que tels sont sujets à des changements à l’avenir, il est donc conseillé de les vérifier avant le début de chaque saison touristique.

Il est également important de souligner que la location touristique dépend en grande partie de divers facteurs que vous ne pouvez pas influencer en tant que propriétaire, comme la météo ou les conditions économiques, ce qui signifie que chaque saison touristique comporte une dose d’incertitude. En tant que locataire touristique, vous, la personne ou l’agence à qui vous avez confié la prise en charge de la location, devez être adaptable et prêt à réagir rapidement en cas d’interventions diverses (ex: dysfonctionnements d’appareils électriques), communicant et facilement accessible aux hôtes, ce qui nécessite bien sûr des efforts et du temps supplémentaires.

Mais ne vous laissez pas effrayer par la longue liste de coûts et d’obligations, car malgré eux, la location touristique de biens immobiliers est une activité très rentable, que nous vous montrerons plus tard avec un exemple.

Location longue durée

Dans le cas de la location longue durée, le prix de la location est généralement déterminé sur une base mensuelle, et par rapport aux prix des locations touristiques, il est inférieur, donc le revenu total du propriétaire est également inférieur.

Le locataire est tenu de traiter la propriété louée comme un bon hôte, ce qui signifie qu’il est responsable de l’entretien de base de la propriété (par exemple, nettoyer ou tondre l’herbe), tandis que le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire de l’appartement, est responsable de l’entretien à long terme de la propriété, qui comprend l’entretien et la prise en charge des coûts de tous les travaux majeurs que la propriété nécessite à long terme et sont donc considérés comme un investissement dans la propriété (par exemple, travaux de plomberie ou remplacement d’appareils électriques).

Il n’y a pas des coûts opérationnels pour les locations à long terme, et le locataire de la propriété est responsable de couvrir les coûts d’exploitation, à l’exception des frais de réserve s’ils existent. Il est important de noter que lors du paiement des frais de réserve, la loi ne détermine pas qui est tenu de les payer (le locataire ou le bailleur), mais dans la plupart des cas, ils sont à la charge du bailleur, étant donné qu’ils se rapportent à l’entretien de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement, qui est néanmoins dans l’intérêt à long terme du bailleur.

En tant que locataire privé d’un appartement longue durée, vous n’êtes pas obligé de payer les taxes prévus pour les locations touristiques, mais plutôt la taxe et la surtaxe sur le loyer. Selon les données de l’administration fiscale, le coût du total des taxes et des surtaxes en 2022 pour la région de Zadar, après addition et soustraction de tous les éléments par défaut, s’élevait à environ 12% du loyer total contracté.

Ci-dessous, nous présentons un tableau avec une comparaison simple des revenus et des dépenses pour les deux types de loyer sur l’exemple d’un appartement d’une chambre du point de vue du propriétaire.

Comme on peut le déduire de l’exemple ci-dessus, les locations touristiques apportent certainement des revenus plus élevés que les locations à long terme. La location touristique signifie certainement plus de travail en termes de coordination de la location complète et des interventions urgentes ou moins urgentes plus fréquentes, ce qui justifie des revenus plus élevés. Pour le propriétaire immobilier, il est certainement plus simple de confier ce type de location à une agence professionnelle afin de s’assurer les revenus les plus élevés possibles pendant que l’agence s’occupe de tout le reste.

D’autre part, la location à long terme apporte des revenus inférieurs, mais aussi beaucoup moins de travail. Une fois que vous avez trouvé des locataires responsables, tout le travail lié à la location est réduit à un minimum de communication concernant le paiement du loyer mensuel, et l’entretien nécessaire du bien lui-même. C’est ce que préfèrent de nombreux propriétaires immobiliers et ils sont donc prêts à accepter des revenus inférieurs.

TAXE SUR LES PROPRIÉTÉS DE VACANCES OU LA TAXE SUR LA SECONDE PROPRIÉTÉ

Cet article a un caractère informatif, nous vous recommandons donc avant de vous décider pour l’un ou l’autre type de la location, de vous adresser impérativement au bureau compétent de l’administration fiscale ou à l’un des conseillers fiscaux privés afin qu’ils puissent vous conseiller avec précision et en temps opportun sur tous les frais auxquels vous pouvez vous attendre avec la location de votre bien immobilier, mais aussi sur le montant de la taxe sur le revenu des personnes physiques, qui dépend de votre revenu total de toutes sources et n’a pas été pris en compte dans l’aperçu ci-dessus.

ET SI JE NE VEUX PAS DU TOUT LOUER MON BIEN IMMOBILIER?

Votre bien immobilier est votre propriété, et vous n’êtes en aucun cas obligé de le louer ou non. Beaucoup de gens rêvent d’une retraite occasionnelle ou permanente de la vie quotidienne dans des régions balnéaires plus chaudes, il n’est donc pas inhabituel qu’après avoir trouvé votre propriété idéale, vous ne vouliez la partager avec personne, sauf peut-être votre famille et vos amis. Après tout, pourquoi pas? Vous le méritez.

Lorsque vous décidez d’acheter ou vous avez acquis une propriété, vous avez sûrement pris en compte le fait qu’une propriété de vacances n’est pas seulement un plaisir, mais aussi une dépense courante. Nous énumérerons donc ci-dessous tous les coûts actuels auxquels vous pouvez vous attendre lorsque vous possédez une propriété à la région de Zadar:

les coûts d’exploitation avec consommation, les coûts d’entretien complet de la propriété, ainsi que la taxe annuelle sur la propriété de vacances.

La taxe annuelle sur les propriétés de vacances est appliquée si vous n’avez pas de résidence enregistrée sur votre propriété, ce qui est généralement le cas pour les propriétés de vacances, et s’élève de 0,66€ à 2€ par m2 de surface utilisable, selon l’unité gouvernementale locale où votre la propriété est située.

Les coûts d’exploitation commencent à partir d’env. 30€ par mois, et ils dépendent en grande partie de l’emplacement et de la taille de votre propriété, ainsi que de la consommation.

Les coûts d’entretien de la propriété dépendent de l’emplacement et de la taille, mais surtout de l’état de votre propriété. Si nous examinons les coûts d’entretien moyens sur une période de 10 ans pour une propriété achetée dans un état soigné ou rénové, nous pouvons dire que le coût d’entretien d’un appartement d’une chambre dans un endroit populaire sera d’environ 50€ par mois sur une moyenne décennale, alors que pour une maison avec une piscine et un grand jardin au premier rang face à la mer c’est environ 300€ par mois (aussi sur une moyenne décennale).

ASSURANCE IMMOBILIÈRE

Nous ne saurions trop insister sur l’importance d’avoir une police d’assurance immobilière valide, dont les prix commencent à partir de 100€ par an. Ce coût est négligeable par rapport à la sécurité qu’il vous apporte. Les dommages causés par les inondations, les tremblements de terre, les incendies et autres problèmes météorologiques ou humains ne sont pas du tout rares, donc une police d’assurance valide pour votre propriété vous assurera une nuit de sommeil paisible. Que vous soyez locataire ou non, faites du coût de votre police d’assurance une dépense nécessaire et bienvenue.