Vaša nekretnina – iznajmljivati ili ne?

Odlučili ste se kupiti ili već posjedujete nekretninu za odmor i sada vas muči da li biste vašu cijenjenu nekretninu trebali iznajmljivati ili ne. U nastavku vam donosimo prednosti i nedostatke obje opcije kako bi vam pomogli kod donošenja odluke.

IZNAJMLJIVANJE

Postoje dvije vrste iznajmljivanja – turističko i dugoročno. S obzirom da se prihodi i troškovi kod turističkog i dugoročnog najma znatno razlikuju potrebno je odvojeno razmotriti obje opcije.

Turističko iznajmljivanje

Kod turističkog iznajmljivanja se postiže znatno viša cijena dnevnog najma, pa je tako i zarada viša.

Sukladno tome, viši su i operativni troškovi (platforma za rezervaciju, čišćenje, pranje posteljine, doček i ispraćaj gostiju, potrošni materijal). Cijena operativnih troškova za turističko iznajmljivanje nekretnine obično se kreće između 30 i 40% od ukupne zarade.

Osim operativnih, viši su i režijski troškovi s obzirom da je nekretnina sa svom svojom opremom u kompletnoj uporabi gotovo iznova svaki dan.

Kao vlasnik nekretnine u turističkom najmu dužni ste brinuti se, te snositi troškove i za kompletno održavanje nekretnine (od čišćenja pa sve do održavanja instalacija).

Osim gore navedenih troškova kao mali iznajmljivač dužni ste plaćati više javnih davanja: godišnji paušal za turističku pristojbu u iznosu od 50€ po krevetu, godišnji paušalni porez po krevetu u iznosu od 40€ po krevetu i turističku članarinu u iznosu od 6€ godišnje po krevetu. Navedeni iznosi propisani su od strane nadležnih tijela za Zadarsku županiju za 2022. godinu, te su kao takvi podložni izmjenama u budućnosti pa ih je preporučljivo provjeriti prije početka svake turističke sezone.

Važno je istaknuti i kako turistički najam uvelike ovisi o različitim faktorima na koje kao vlasnik nekretnine ne možete utjecati, kao što su npr. vremenske ili gospodarske prilike, čime svaka turistička sezona nosi dozu nesigurnosti. Kao turistički iznajmljivač vi, osoba ili agencija kojoj ste povjerili brigu o najmu morate biti prilagodljivi i spremni na brzu reakciju u slučaju raznoraznih intervencija (npr. kvarova električnih uređaja), komunikativni i lako pristupačni gostima, što naravno iziskuje dodatan trud i vrijeme.

No nemojte da vas duga lista troškova i obveza preplaši jer unatoč njima turističko iznajmljivanje nekretnine vrlo je unosan posao, što ćemo vam kasnije pokazati i na primjeru.

Dugoročno iznajmljivanje

Kod dugoročnog najma cijena najma obično se određuje na mjesečnoj bazi, te je ona u usporedbi s cijenama turističkog najma niža, pa je i ukupna zarada vlasnika nekretnine niža.

Najmoprimac je dužan odnositi se prema unajmljenoj imovini kao dobar domaćin, što znači da je on odgovoran za osnovno održavanje nekretnine (npr. čišćenje ili košenje trave), dok je najmodavac, odnosno vlasnik stana odgovoran za dugoročno održavanje nekretnine koje podrazumijeva brigu i snošenje troškova za sve veće radove koje nekretnina dugoročno zahtijeva pa se time smatraju investicijom u nekretninu (npr. radovi na vodoinstalacijama ili zamjena električnih uređaja).

Operativni troškovi kod dugoročnog iznajmljivanja ne postoje, a najmoprimac nekretnine odgovoran je za podmirenje režijskih troškova, izuzev troškova pričuve ako postoje. Bitno je napomenuti da kod plaćanja pričuve zakon ne određuje tko je dužan plaćati  pričuvu (najmoprimac ili najmodavac), no u većini slučajeva trošak pričuve snosi najmodavac s obzirom da se oni odnose na održavanje zgrade u kojoj se objekt nalazi što je ipak najmodavcu u dugoročnom interesu.

U nastavku pogledajte aktualnu ponudu stanova za najam u Zadarskoj županiji na jednom od najpoznatijih hrvatskih oglasnika: https://www.njuskalo.hr/iznajmljivanje-stanova/zadarska

Kao privatni iznajmljivač stana na dugoročno vrijeme niste dužni plaćati paušalna davanja navedena kod turističkog iznajmljivanja, već porez i prirez na najamninu. Prema podacima Porezne uprave trošak ukupnog poreza i prireza je nakon što se zbroje i oduzmu sve zadane stavke u 2022. godini za zadarsko područje iznosio otprilike 12% od ukupne ugovorene najamnine.

U nastavku vam donosimo tablicu s jednostavnom usporedbom prihoda i troškova kod obje vrste najma na primjeru jednosobnog stana s dva spavaća mjesta iz perspektive vlasnika nekretnine.

 Turističko iznajmljivanje (primjer za sezonu u trajanju od 150 dana)Dugoročno iznajmljivanje (primjer za jednogodišnji najam)
Režijski troškovi (uklj. pričuve)1.260€180€
Operativni troškovi35% (=4.200€)Nema
Troškovi održavanja600€600€
Javna davanja (porezi, prirezi, pristojbe, članarine)190€475€
Zarada od najma12.000€3.960€
Ukupno:5.750€2.705€

Kao što se iz gornjeg pregleda da zaključiti, turističko iznajmljivanje definitivno donosi višu zaradu od dugoročnog iznajmljivanja. Turističko iznajmljivanje svakako znači i više posla u smislu koordinacije kompletnog iznajmljivanja i češćih hitnih ili manje hitnih intervencija čime je viša zarada opravdana. Za vlasnika nekretnine svakako je jednostavnije takvu vrstu najma prepustiti stručnoj agenciji kako bi si osigurao najvišu moguću zaradu dok se agencija brine oko svega ostaloga.

S druge strane, dugoročni najam donosi nižu zaradu, no i znatno manje posla. Jednom kada nađete odgovorne najmoprimce sav posao oko najma  sveden je na minimum komunikacije oko plaćanja mjesečnog najma, te nužnog održavanja same nekretnine. To je ono što mnogim vlasnicima nekretnine više odgovara, pa su zato spremni prihvatiti i nižu zaradu.

POREZ NA NEKRETNINE ZA ODMOR ILI TZV. POREZ NA DRUGU NEKRETNINU

Ukoliko nekretnina koju iznajmljujete nije jedina nekretnina u vašem vlasništvu porez i prirez koji plaćate prilikom iznajmljivanja vas ne oslobađa obveze plaćanja godišnjeg poreza na nekretnine za odmor ili tzv. poreza na drugu nekretninu. Kada u vlasništvu imate dvije ili više nekretnina, tada se jedino nekretnina na kojoj imate prijavljeno prebivalište neće smatrati nekretninom za odmor, pa tako na nju nećete plaćati porez na nekretnine za odmor.

Porez na nekretnine za odmor dužni ste platiti jednom godišnje, a on iznosi od 0,66€ do 2€ po m2 korisne površine nekretnine. Točan iznos definira jedinica lokalne samouprave u kojoj se vaša nekretnina nalazi. Za nekretnine koje se nalaze u razvijenijim područjima Republike Hrvatske, kao što je Jadranska obala, obično se plaćaju i najviši porezi, pa ćete tako za dodatnu nekretninu od 50m2 korisne površine na području Zadarske županije plaćati otprilike 100€ (50m2 x 2€) poreza godišnje.

Ovaj članak informativne je prirode, pa vam toplo preporučujemo da se prije nego li se odlučite na jednu ili drugu vrstu najma svakako obratite nadležnoj ispostavi porezne uprave ili jednom od privatnih poreznih savjetnika kako bi vas točno i pravovremeno savjetovali o svim troškovima koje možete očekivati kod najma vaše nekretnine, ali i o iznosu poreza na vlastiti dohodak koji ovisi o vašem ukupnom dohotku iz svih izvora, te nije uzet u obzir u gore navedeni pregled.

Poreznoj upravi Republike Hrvatske se za sva pitanja i informacije možete obratiti ovdje: https://pisitenam.porezna-uprava.hr/

A ŠTO AKO UOPĆE NE ŽELIM IZNAJMLJIVATI SVOJU NEKRETNINU?

Vaša nekretnina vaše je vlasništvo, te ni na koji način niste obvezni iznajmljivati ju ili ne. Mnogi sanjanju o povremenom ili trajnom povlačenju iz svakodnevice u toplije morske krajeve, pa nije ništa neobično da nakon što ste pronašli svoju idealnu nekretninu ju više ne želite dijeliti s nikim osim možda vaše obitelji i prijatelja. Na kraju krajeva, zašto ne? Zaslužili ste ju.

Kod odluke o kupnji ili pri stjecanju nekretnine sigurno ste uzeli u obzir kako nekretnina za odmor nije samo užitak, nego i tekući trošak, pa ćemo u nastavku nabrojati sve tekuće troškove koje možete očekivati kod posjedovanja nekretnine u Zadarskoj županiji:

osnovne režijske troškove uz trošak režija po potrošnji, troškove kompletnog održavanja nekretnine, kao i godišnji porez na nekretninu za odmor.

Godišnji porez na nekretnine za odmor primjenjuje se ukoliko na vašoj nekretnini nemate prijavljeno prebivalište što je u pravilu slučaj kod nekretnina za odmor, a iznosi od 0,66€ do 2€ po m2 korisne površine, ovisno o jedinici lokalne samouprave u kojoj se nalazi vaša nekretnina.

Režijski troškovi počinju od cca. 30€ mjesečno, a uvelike ovise o lokaciji i veličini vaše nekretnine, kao i o samoj potrošnji.

Troškovi održavanja nekretnine ovise o lokaciji i veličini, ali ponajviše i o stanju vaše nekretnine. Ukoliko sagledamo prosjek troškova održavanja za razdoblje od 10 godina za nekretninu koja je kupljena u urednom ili renoviranom stanju, možemo reći da će trošak održavanja za jednosoban stan na popularnoj lokaciji u desetogodišnjem prosjeku iznositi otprilike 50€ mjesečno, dok će za kuću s bazenom s velikom okućnicom u prvom redu do mora iznositi otprilike 300€ mjesečno.

OSIGURANJE NEKRETNINE

Ne možemo dovoljno naglasiti koliko je bitno imati valjanu policu osiguranja nekretnine, čije se cijene kreću već od približno 100€ godišnje. Taj je trošak zanemariv u usporedbi sa sigurnošću koju vam donosi. Oštećenja od poplava, potresa, požara, te ostalih vremenskih ili ljudskih neprilika nisu nimalo rijetka, pa će vam valjana polica osiguranja vaše nekretnine osigurati miran san. Iznajmljivali vi vašu nekretninu ili ne, neka vam polica njenog osiguranja bude neizbježan i dobrodošao izdatak.

Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena.